A l’occasion de la rentrée 2024, la question des normes d’hygiène et d’habitabilité des logements s’impose comme une priorité. Comment savoir si un logement est insalubre ? Quels sont les critères ? Rappel des dispositions fixées par décrets des 30 janvier 2022 et 29 juillet 2023 et focus sur la décision du Conseil d’État du 29 août 2024 qui a partiellement annulé les critères définis par le décret du 29 juillet 2023.

Logements habitables, comment les identifier ?

Appréhender la salubrité de son habitat c’est, avant tout, s’attarder sur le bien-être de l’occupant et de sa santé. Pour ce faire, le décret n°2002-120 du 30 janvier 20021 fixe des critères de décence, à savoir :

  • Surface et volume minimums :

Le logement doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou un volume habitable de 20 m³ minimum.

  • Les performances énergétiques :

Depuis 2023, un logement est considéré comme habitable si sa consommation énergétique est inférieure à 450 kWh par m² par an. Ce seuil est amené à évoluer entre 2025 et 2034, ne prenant en compte que les logements classés A à D sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).

  • Conditions de sécurité et de santé :

Le logement doit garantir :

    • le clos et le couvert ;
    • une protection contre les infiltrations d’air parasite ;
    • un ensemble d’éléments de retenue des personnes doit être présent (escaliers, garde-corps des fenêtres, balcons et loggias) ;
    • des installations aux normes de sécurité pour l’électricité, le gaz, le chauffage et l’eau chaude ;
    • les matériaux, revêtements et canalisations ne doivent pas présenter de risques pour la santé et sécurité des locataires ;
    • des aerations suffisantes ;
    • un éclairage naturel dans les pièces principales, avec une ouverture donnant accès à l’air libre.

En plus de ces critères, le logement doit également respecter des normes d’hygiène et d’habitabilité qui, avant l’intervention du décret de 20232, étaient établies par des règlements sanitaires départementaux.

Décret du 29 juillet 2023 : quels sont les critères ?

Le décret de 2023 est venu modifier les articles R. 1331-143 et suivants du Code de la santé publique en introduisant des critères stricts. Il spécifie notamment que certains espaces, tels que les caves, sous-sols, combles, ainsi que les pièces ayant une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres, ne peuvent être mis à disposition pour y vivre, sauf à respecter d’autres critères stricts relatifs à la sécurité et à la ventilation du logement.

D’autres exigences portent sur les pièces principales, qui doivent avoir une ouverture vers l’extérieur pour garantir un éclairage naturel et une ventilation adéquate. Le décret impose également une taille minimale des espaces de vie (9 m² ou 20 m³), et interdit les matériaux dangereux telles que les peintures au plomb en forte concentration. Enfin, le décret impose l’obligation d’un chauffage fixe et limite la suroccupation des logements, une pièce de vie ne pouvant pas accueillir plus de deux personnes.

L’annulation partielle du décret du 29 juillet 2023 par le Conseil d’Etat : quelles conséquences ?

Le Conseil d’État, dans une décision rendue le 29 août 2024, a annulé une partie du décret, par suite d’un recours déposé par l’association Droit au Logement (DAL). L’association contestait la sous-section 2 du décret qui traite des critères de salubrité des logements qui n’avaient pas fait l’objet d’une consultation préalable auprès du Haut Conseil de la santé publique, comme l’exige la loi.

Le Conseil d’État a fait droit aux demandes de l’association puisqu’il a jugé que les modifications postérieures apportées au décret constituaient une irrégularité en ce que lesdites modifications n’avaient pas fait l’objet d’une consultation préalable de l’organisme concerné4. En l’espèce, cette omission a été jugée comme ayant potentiellement compromis la protection sanitaire des occupants des logements d’habitation.

Les points centraux de la contestation sont les suivants :

  • La hauteur sous plafond :

Initialement, le décret prévoyait des exceptions s’agissant de la hauteur sous plafond qui pouvait être de 1,80 mètre – au lieu de 2,20 mètres – dans certains cas spécifiques (par exemple, pour des pièces principales de 20 m³). Le Conseil d’État a annulé cette disposition. Ce dernier a jugé que la hauteur sous plafond devait être fixée à 2,20 mètres pour toutes les pièces de vie, sans possibilité de dérogation. Cette décision vise à garantir que toutes les pièces d’habitation respectent un standard de hauteur suffisant pour assurer une meilleure qualité de l’air et un confort minimal.

  • Les sous-sols et combles :

Le décret permettait d’habiter des sous-sols et combles à condition de respecter certains critères de ventilation et de sécurité. Le Conseil d’État a annulé cette disposition, arguant que l’habitation de ces espaces pouvait présenter des risques accrus pour la santé et la sécurité des occupants. Les sous-sols et combles, par leur nature plus enclin à l’humidité, à des problèmes de ventilation ou à d’autres conditions insalubres, ne répondent pas toujours aux exigences de salubrité nécessaires pour garantir un environnement de vie sûr et sain.

Pour les propriétaires et bailleurs, cela signifie un retour à des règles plus contraignantes en matière d’aménagement, tandis que pour les locataires, cela renforce la protection face à des logements potentiellement insalubres facteurs d’insécurité et de danger pour la santé des occupants.

Nous encourageons vivement les propriétaires et locataires actuels ou futurs à nous consulter en cas d’incertitudes ou de problématiques concernant les critères d’habitabilité et les exigences sanitaires à respecter afin d’éviter toute éventuelle sanction pour mise à disposition d’un logement d’habitation non conforme aux exigences légales.

Sofia Castillo

[1] Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent

[2] Décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés

[3] Code de la santé publique : Section 3 : Salubrité et hygiène des locaux d’habitation (Articles R1331-14 à R1331-78)

[4] Article 1311-1 du Code de la santé publique : Chapitre Ier : Règles générales.