La loi sur les baux commerciaux en Espagne¹ donne aux parties une grande liberté pour fixer la durée de leurs engagements, les éventuelles reconductions du bail, ainsi que les modalités de résolution du contrat. Dans la pratique, il est fréquent que les parties établissent un délai de préavis minimum de plusieurs mois qui doit être respecté pour dénoncer le bail, c’est-à-dire pour y mettre fin². Ce préavis minimum permet au preneur de préparer sa sortie du local, comme au bailleur de trouver un nouveau preneur.

Le délai de préavis à respecter pour dénoncer le bail implique que le preneur doive anticiper sa décision de poursuivre ou non son activité dans le local loué pendant la durée prévue dans le contrat, de sorte qu’il puisse communiquer à temps au bailleur sa décision d’y mettre fin s’il n’envisage pas d’y rester plus longtemps.

Le Tribunal Suprême espagnol³ s’est récemment prononcé sur les conséquences du non-respect du délai minimum de préavis fixé dans le contrat par le preneur.

Dans le cas d’espèce, les parties avaient établi une reconduction annuelle automatique du bail si aucune d’entre elles ne communiquait à l’autre son intention d’y mettre fin en respectant un préavis minimum de trois (3) mois avant la date prévue d’expiration du bail.

Le preneur qui n’avait pas anticipé son « avenir » dans le local, s’était rapproché du bailleur pour dénoncer le contrat de bail un (1) mois avant son expiration, ne respectant ainsi pas le délai minimum de préavis convenu entre les parties. Conscient du préjudice causé au bailleur, le preneur lui avait proposé de l’indemniser avec le versement un montant équivalent à trois (3) mois de loyers. Le bailleur avait refusé cette proposition en considérant que le bail s’était automatiquement reconduit pour une durée d’un (1) an supplémentaire et que, par conséquent, le preneur devait lui verser l’intégralité des loyers correspondant à cette période.

Dans un arrêt du 7 juin 2018⁴, le Tribunal Suprême a rappelé que la durée du bail, y compris ses possibilités de prorogations, est librement convenue entre les parties et qu’elle doit être impérativement respectée par ces dernières.

Le Tribunal considère que, dans le cas d’espèce, le non-respect du délai de préavis a eu pour conséquence que le bail se soit automatiquement reconduit pour un (1) an, c’est-à-dire pendant la durée fixée par les parties pour sa prorogation.

La résolution du bail par le preneur sans respecter le délai de préavis s’analyse donc, d’après le Tribunal, comme une inexécution contractuelle et le bailleur est en droit de lui réclamer le paiement des loyers dus pendant la prorogation du bail.

Le Tribunal a donc condamné le preneur à verser au bailleur l’intégralité des loyers dus jusqu’à la fin de la période de prorogation annuelle du bail.

Face aux conséquences économiques qui peuvent être encourues en cas de non-respect du préavis pour dénoncer un contrat de bail en Espagne, nous conseillons à nos clients de bien prendre connaissance des prévisions contenues dans le contrat relatives à sa durée. À défaut d’avoir une certaine visibilité pour envisager de maintenir son activité dans le local plus longtemps, il est toujours possible en Espagne de se rapprocher du bailleur pour étudier les possibilités de renégocier les conditions du bail (modification de la durée, du préavis ou de ses périodes de prorogation, etc.).

 

Marina Nicolas
M&B Avocats

 

¹ Loi du 24 novembre 1994 et ses réformes successives (« Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos »).
² L’article 4 de la « Ley 29/1994, du 24 novembre de Arrendamientos Urbanos »dispose que les baux commerciaux sont régis par (i) la volonté des parties, (ii) à défaut, par la L.A.U. et, (iii) de façon supplétive, par le Code civil espagnol.
³ Équivalent de la Cour de Cassation en France.
⁴ Tribunal Supremo Sala 1ª, 07/06/2018, nº 341/2018, nº 341/2018, rec. 3675/2015