Il est très fréquent, en pratique, que le propriétaire d’un bien immobilier au 1er janvier assume le paiement intégral de l’Impôt sur les Biens Immeubles (« IBI » : équivalent de la taxe foncière) de l’année en cours et ce, même si la vente de ce bien a lieu, par exemple, au tout début de l’année.
Il est évident qu’à bien des égards, cette solution peut paraître injuste, c’est pourquoi les parties ont la possibilité de prévoir la répartition de ladite taxe entre elles en fonction de la date d’acquisition du bien, dans le but d’équilibrer son impact.
En effet, en vertu des articles 61, 63 et 75 du TR LHL[1], le propriétaire du bien est redevable de la taxe au moment de son exigibilité, c’est-à-dire au premier jour de l’année civile.
Toutefois, l’article 63, dans son alinéa 2, offre la « possibilité » de transférer la charge de l’impôt conformément aux règles de droit commun, en l’espèce celles du contrat de vente, qui prévoient le transfert de propriété le jour de la remise du bien.
Dans un arrêt récent [2], la Cour de cassation espagnole a jugé que « l’article 63.2 du TR LHL doit être interprété en ce sens, qu’à défaut d’accord contraire des parties, le vendeur qui s’est acquitté de la taxe pourra la répercuter sur l’acheteur, proportionnellement au temps durant lequel chaque partie a été propriétaire du bien« .
Dans le cas d’espèce, les demandeurs en cassation (deux sociétés ayant vendu 155 places de garage à Madrid) sollicitaient la répartition de la charge fiscale entre eux et les acquéreurs, alors même qu’aucun accord exprès n’avait été pris entre les parties sur ce point.
En première instance, les vendeurs avaient obtenu gain de cause [3], décision qui avait été ultérieurement infirmée par la Cour d’appel de Madrid [4] considérant que les acquéreurs n’étaient pas redevables de la taxe au prorata. C’est cet arrêt que les vendeurs contestaient devant la Cour de cassation espagnole.
Compte tenu du grand nombre de décisions contradictoires rendues par les différentes Cours d’Appels espagnoles, la chambre civile de la Cour de cassation espagnole a finalement tranché conformément au droit commun en considérant que « la règle générale, en l’absence d’accord contraire des parties, est que le vendeur qui s’acquitte du paiement de la taxe foncière pourra répercuter, sur l’acheteur, une quote-part déterminée prorata temporis, en fonction de la durée de jouissance de la propriété par chacune des parties« .
Bien que cette solution paraisse équitable, il convient de ne pas perdre de vue que cette interprétation n’a pas reçu une application unanime au sein de la jurisprudence et que les textes applicables en l’espèce peuvent donner lieu à des interprétations contradictoires.
Ainsi, il est fortement recommandé, lors d’un achat immobilier, d’insérer une clause qui prévoit expressément la répartition de la taxe entre acheteur et vendeur.
Claudia Ambrós Biern
Abogada
M&B Abogados
[1] Décret-loi royal 2/2004, du 5 mars 2014, approuvant la refonte du texte de loi qui règlemente les centres des impôts (en vigueur jusqu’au 30 juin 2017).
[2] Arrêt nº409/2016 du Tribunal Suprême (Cour de cassation espagnole), première chambre civile, 15 juin 2016.
[3] Jugement du Tribunal de première instance espagnol de Madrid numéro 18, du 31 mai 2013.
[4] Arrêt de la Cour d’Appel de Madrid du 25 juin 2014.