Dans deux arrêts rendus le 3 octobre dernier¹, le Tribunal Suprême (équivalent de la Cour de cassation en France) a tranché sur la question des majorités à respecter en assemblée pour interdire l’activité de location touristique d’appartements au sein des copropriétés.

Depuis l’adoption du Décret relatif aux mesures urgentes en matière de logement en 2019², la loi régissant les copropriétés en Espagne³ a intégré une nouvelle disposition permettant de « limiter » ou de « conditionner » l’activité de location touristique par accord de la majorité des 3/5 des voix favorables des copropriétaires réunis en assemblée⁴.

Son application par les juges restait cependant controversée dans la mesure où le texte ne fait pas référence à la possibilité d’interdire totalement cette activité à la majorité renforcée des 3/5. Certains juges renvoyaient donc ce type d’accord aux règles de l’unanimité réservées aux décisions les plus importantes de la copropriété⁵.

Aujourd’hui, le Tribunal Suprême considère que, sur le champ sémantique, le terme « limitation » n’exclut pas celui de « prohibition », et rappelle que le Décret de 2019 vise à améliorer l’accès au logement permanent sur le marché et à protéger les intérêts de la majorité des copropriétaires face au phénomène des locations touristiques qui s’est accru de façon constante, parfois peu contrôlée, ces dernières années en Espagne.

Pour ces raisons, le Tribunal Suprême a statué que la majorité renforcée de 3/5 des voix favorables de tous les copropriétaires est suffisante pour interdire les locations touristiques d’appartements, ce qui désarçonne les votes de la plus petite minorité des voisins qui dans certaines copropriétés, sous les règles de l’unanimité, pouvaient bloquer une telle décision.

Marina Nicolas

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¹“Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 3 de octubre de 2024, sentencias n.º 232/2024 y 1233/2024”;

² “Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler”;

³ “Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal”;

⁴ Représentant à la fois 3/5 des coefficients de participation dans la copropriété ;

⁵ Modification de l’acte constitutif ou des statuts de la copropriété.