Depuis la fin du mois de février 2025, la loi catalane a établi un droit de préemption en faveur de l’administration régionale catalane (la « Generalitat ») pour les transmissions de biens immobiliers résidentiels situés dans des « zones dans lesquelles le marché résidentiel est tendu » (les « Zones de Tension Immobilière »), lorsque le cédant est qualifié de grand propriétaire. Les Zones de Tensions Immobilières sont répertoriées sur le site du Ministère du Logement.
L’élargissement du droit de préemption, qui existe chez notre voisin ibérique dans des cas beaucoup plus limités que le droit de préemption urbain simple français qui poursuit un objectif d’aménagement d’intérêt général, a une visée sociale : renforcer le parc de logements sociaux et limiter la spéculation immobilière dans les zones où la demande immobilière résidentielle est importante.
Un large champ d’application dans les Zones de Tension Immobilière
La notion de « grand propriétaire » a été définie en 2023, comme la personne physique ou morale propriétaire de plus de dix biens immobiliers urbains à usage résidentiel ou d’une surface construite de plus de 1.500 m2, à l’exclusion des garages et des caves. Toutefois, la loi catalane actuelle a abaissé les seuils de détention pour être « grand propriétaire » et considère que sont « grands propriétaires » les propriétaires de plus de cinq biens immobiliers.
Modalités de l’exercice du droit de préemption
Désormais, dès que les conditions de vente d’un bien résidentiel situé dans une Zone de Tension Immobilière sont arrêtées, le vendeur doit notifier à l’Agence du logement de Catalogne son intention de vendre, en fournissant des informations relatives au bien immobilier, au prix convenu et aux conditions de la vente. L’administration dispose ensuite d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption, prolongeable de quinze jours en cas d’inspection du bien réalisée par l’administration compétente. Passé ce délai sans réponse, la Generalitat sera réputée avoir renoncé à son droit de préemption par application de la règle du silence administratif positif.
En cas de manquement à l’obligation de notification, de modification des conditions de vente ou de cession avant l’expiration du délai de préemption, la Generalitat pourra exercer son droit de rétractation dans un délai de trente jours à compter du moment où elle a pris connaissance de la transmission, ce qui signifie que la vente réalisée sans exercice du droit de préemption sera annulée, et le prix sera reversé à l’acquéreur.
Un nouveau réflexe, et un nouveau délai, en cas de projet d’acquisition immobilière
Dès lors, dans toute opération d’acquisition d’un bien résidentiel en Catalogne, il sera nécessaire dans un premier temps de s’assurer de deux états de fait : si le vendeur est un grand propriétaire et si le bien est situé dans une Zone de Tension Immobilière. Si ces deux conditions sont remplies, dès que les conditions essentielles de l’acquisition (prix, modalités de paiement, détermination précise du bien) sont fixées, le vendeur devra envoyer une notification à l’administration compétente, par courrier recommandé de préférence. Pour plus de sécurité, l’opération d’acquisition devra avoir lieu au moins deux mois après la réception dudit courrier recommandé.
