Hériter un bien immobilier en Espagne implique la réalisation de certaines démarches par les héritiers non-résidents auprès des organismes espagnols pour régulariser la titularité dudit bien auprès du Registre de la Propriété et pouvoir ensuite en disposer (vendre le bien immobilier à un tiers, dissoudre l’indivision entre les héritiers, etc.).

Lorsque la succession est établie en France par l’intermédiaire d’un acte de notoriété formalisé devant le notaire français¹, les héritiers doivent déclarer cette succession auprès du notaire espagnol en respectant l’option successorale choisie en France. Cette démarche est également requise pour débloquer les comptes bancaires² et/ou produits financiers dont disposait le de cujus auprès d’établissements bancaires espagnols, qui peuvent faire partie de l’héritage.

Pour préparer la déclaration de succession en Espagne, un certain nombre de documents doit être présenté au notaire espagnol, dont notamment l’acte de notoriété français apostillé et sa traduction assermentée vers l’espagnol, le titre de propriété du bien immobilier (et/ou le certificat bancaire de solde existant sur le compte bancaire du de cujus à la date de son décès), ainsi que le certificat de dernières volontés espagnol du de cujus, ce qui peut complexifier les démarches et prolonger d’autant cette formalité.

Le « NIE » est requis

Il est à noter que la déclaration de la succession devant le notaire espagnol requiert également l’obtention préalable du numéro d’identification fiscale pour les étrangers en Espagne (le « NIE ») par chaque héritier non-résident espagnol.

En ce qui concerne les impôts liés à la déclaration de succession en Espagne, en vertu de la convention fiscale signée entre le France et l’Espagne pour éviter la double imposition³, les transmissions mortis causa de biens immobiliers situés en Espagne au profit de personnes physiques ayant leur résidence fiscale en France sont uniquement imposables dans le pays où les biens immobiliers sont situés⁴, soit en Espagne et selon la fiscalité espagnole.

Six mois à compter de la date du décès

Toutes ces démarches peuvent prendre du temps, en fonction de la disponibilité de la documentation et du nombre d’héritiers. Il faut donc faire attention car l’Administration fiscale espagnole octroie un délai de six (6) mois à compter de la date de décès du de cujus pour régler et déclarer l’impôt sur les successions en Espagne, délai au-delà duquel des majorations et des intérêts de retard sont encourus⁵.

La transmission mortis causa de biens immobiliers est aussi soumise à l’impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains de nature urbaine (« plusvalía municipal »), impôt municipal dont le montant est déterminé en fonction de la valeur du sol d’après le cadastre espagnol et la période de détention du de cujus.

Chez M&B Abogados, nous accompagnons au quotidien nos clients dans leurs problématiques de successions transfrontalières et, notamment, dans la réalisation des démarches liées aux déclarations de successions en Espagne, tant en amont (obtention des NIE, évaluation du montant des impôts liés à la succession et recherche de solutions optimisant la charge fiscale dans le respect des obligations légales, analyse, le cas échéant, des modalités de transmission du bien immobilier en faveur de l’un des héritiers – donation, acquisition, etc.), comme en aval (préparation de l’acte authentique de déclaration de la succession devant le notaire espagnol et assistance à sa signature).

Nous proposons ainsi à nos clients des solutions éprouvées, perfectionnées au fur et à mesure de l’approfondissement de notre expérience, visant à simplifier ces démarches administratives autant que possible et à prendre en charge les interactions avec l’hydre de l’administration et des organismes divers (notamment les banques qui ont des fonctionnements labyrinthiques qui découragent les héritiers à transférer les fonds reçus dans d’autres établissements).

Marina Nicolas

M&B Avocats

¹ Selon la loi française. Voir à ce sujet l’article « Successions internationales : une voie ouverte vers leur simplification » publié par Virginie Molinier le 1er octobre 2015 ;

² Il est habituel que le de cujus ait un compte bancaire ouvert auprès d’un établissement bancaire espagnol pour régler par prélèvement les factures des services d’approvisionnement du bien immobilier (eau, gaz, électricité, etc.), et payer les taxes municipales (taxe foncière, etc.) ;

³ Du 8 janvier 1963 ;

⁴ Il est à noter que l’application de l’Impôt sur les Successions et les Donations en Espagne est particulièrement complexe dans la mesure où les Communautés Autonomes ont assumé des compétences législatives afin de réglementer certaines questions relatives à ces impôts et, par conséquent, leur montant peut varier selon les régions ;

⁵ Il est toutefois possible d’obtenir une prorogation d’une durée supplémentaire de six (6) mois, si une demande est adressée à cet effet l’Administration fiscale espagnole dans les cinq (5) premiers mois à compter de la date de décès du de cujus. En cas de prorogation du délai, les majorations ne seraient encourues, mais uniquement des intérêts de retard.