L’année 2018 a commencé avec l’entrée en vigueur[1] du Livre VI du Code civil catalan[2] qui réglemente la vente de manière générale, et spécialement les ventes concernant les opérations immobilières.

Cette réglementation sera appliquée pour toute opération ayant pour objet un bien immeuble situé sur le territoire catalan, il est donc important de souligner les effets pratiques qui, selon nous, sont les plus importants et tendent à protéger les acheteurs.

Le projet d’acquérir un bien immobilier, tant pour des raisons privées que professionnelles (investissement pour une future mise en location ou mise en vente), est, de façon générale, quelque chose de réjouissant. C’est la raison pour laquelle, parfois, l’attention accordée à la signature du contrat d’arrhes et autres documents préalables (réserves, promesses, compromis, etc.) est insuffisante. Cela constitue un risque que nous devons, en tant  qu’avocats tenus à un devoir de conseil, signaler à nos clients. En effet, de nombreuses opérations font l’objet d’intenses et âpres négociations préalablement à la signature de contrats qui protègent les intérêts de nos clients, qu’ils soient acheteurs ou vendeurs.

La nouvelle réglementation du Code civil catalan nous éclaire sur certains aspects pratiques qui s’avéraient complexes.

La première nouveauté introduite par la loi est de considérer comme un motif légitime de désistement de la vente le fait que l’acheteur n’obtienne pas le financement nécessaire pour le paiement du prix du bien immobilier[3]. Cette disposition constitue un revirement au vu de la jurisprudence qui existait jusqu’à présent[4] et remet en cause l’idée de faire peser le risque de l’opération sur l’acheteur, qui, ne pouvant obtenir de financement, perdait les arrhes versées (qui oscillent généralement à hauteur de 10% du prix) au bénéfice du vendeur.

Il est important de signaler que ce principe s’appliquera dès lors que les contrats préalables à la formation de la vente prévoient que celle-ci sera financée.

Ce principe s’appliquera également lorsque l’acheteur justifiera, au moyen de  documents, l’impossibilité d’obtenir les fonds (nous comprenons qu’il s’agit essentiellement de certificats de refus émis par des établissements bancaires). En revanche, dans la mesure où les documents exacts qui seront considérés comme suffisants n’ont pas été précisément définis (qu’en est-il de la demande de financement à une ou plusieurs établissements bancaires ? Quid des offres de financement à des conditions exorbitantes ?), nous recommandons vivement de préciser contractuellement les conditions selon lesquelles le financement devra être accordé.

La seconde nouveauté[5] concerne le Registre de la propriété : le versement des arrhes comme moyen de dédit, convenues contractuellement pour un délai maximum de six mois et déposées devant notaire, pourra être inscrit sur le Registre de la propriété[6]. Ainsi, le bien immobilier reste conditionné au remboursement des arrhes au bénéfice de l’acheteur dans l’hypothèse où le vendeur se désisterait d’une façon injustifiée.

Il est important de relever que la réglementation permet, dans les cas décrits antérieurement, de rédiger une clause contraire, auquel cas la négociation des conditions de la vente sera, de nouveau, essentielle.

Claudia Ambrós Biern
Avocate
M&B Avocats

[1]Loi 3/2017 du 15 février 2018. La nouvelle loi ne s’appliquera pas aux contrats et accords souscrits avant son entrée en vigueur (principe général en vertu duquel chaque contrat est régi par les dispositions en vigueur au moment de sa conclusion).[2]Loi 3/2017 du 15 février 2017.[3]Il faut le comprendre comme la concession d’un prêt par une entité financière ou la subrogation dans le prêt/hypothèque déjà existant.[4]Arrêt du Tribunal Suprême du 13 juillet 2017 aux termes duquel il est établi que le défaut d’obtention de financement est un risque qui doit être assumé par l’acheteur avec une indemnité intégrale au bénéfice du vendeur.[5]Article 621-2 du Code civil catalan[6]Droits de timbre 1,5% sur le montant des arrhes.