Acquisitions immobilières en Catalogne : des nouveautés fiscales significatives en matière de droits de mutation et d’enregistrement

Par la publication d’un décret-loi du 26 mars 2025¹ (ci-après, le « Décret-loi »), l’administration régionale catalane (la « Generalitat ») vient d’introduire un certain nombre de modifications réglementaires, dont des changements en matière fiscale, qui auront un impact considérable dans les opérations d’acquisition d’actifs immobiliers sur le territoire catalan. Cette réforme annoncée le 27 février dernier, fait suite à une série de modifications normatives d’ampleur en Catalogne, et a, selon l’exécutif, pour objectif de lutter contre la crise du logement.

Dans un régime juridique presque fédéral, et dans lequel les régions ont la capacité de légiférer dans des domaines bien précis, la fiscalité est une compétence cédée en partie, aux régions espagnoles. En exercice de ces compétences, le gouvernement régional de Catalogne vient de modifier, parmi d’autres mesures fiscales, les taux d’imposition au titre des droits de mutation et d’enregistrement dans le cadre des opérations immobilières à titre onéreux² (i.e excluant les donations). La nouvelle réglementation entrera en vigueur le 27 juin prochain, sous réserve que le Décret-loi soit entre temps ratifié par le Parlement de Catalogne.

1. Modification du barème, des tranches et du taux d’imposition des droits de mutation

La modification introduite concerne tant :

• la transmission de biens immobiliers, que
• la constitution et la transmission de droits réels qui en découlent.

D’une part, le Décret-loi, modifie les tranches d’imposition, en en créant deux nouvelles, passant ainsi de deux à quatre tranches d’imposition progressives. D’autre part, les taux d’imposition sont modifiés comme suit, et peuvent atteindre désormais un taux maximal de 13%.

2. Majoration du taux d’imposition pour les grands propriétaires, ou en cas d’acquisition d’un immeuble entier, composé de plusieurs logements

Cette modification du taux d’imposition concerne :

• les personnes physiques et morales considérées grands propriétaires au sens de la loi espagnole³ et catalane⁴, et
• toute personne qui souhaite acquérir en sa totalité un immeuble composé de plusieurs logements

La notion de grand propriétaire a déjà été définie par nos soins dans un précédent Legal Flash⁵, comme étant, sur le territoire régional catalan, la personne physique ou morale, propriétaire de plus de dix cinq biens immobiliers urbains à usage résidentiel (ou plus de cinq dans des zones considérés comme tendues au niveau du marché immobilier par la loi régionale), ou d’une surface construite de plus de 1.500 m², à l’exclusion des garages et des caves.

Au sens de la réforme, toute personne étant considérée comme grand propriétaire, et souhaitant acquérir un nouveau bien immobilier sera désormais imposée, pour ce qui est des droits de mutation, au taux majoré de 20%.

Par ailleurs, toute personne qui souhaite acquérir en sa totalité un immeuble composé de plusieurs logements, lorsqu’il est situé en Catalogne – que ledit immeuble soit découpé, ou non, en lots de copropriété –sera également redevable des droits de mutation au taux majoré de 20% . En pratique, les maisons et villas individuelles, et terrains constructibles, ne sont pas concernés.

3. Majoration du taux d’enregistrement pour les acquisitions immobilières exonérées de la TVA mais dont cette exonération fait l’objet de renonciation

Le taux général des droits d’enregistrement en Catalogne est de 1.5%. Cependant, quand une acquisition immobilière est exonérée de la TVA, mais que cette exonération fait l’objet de renonciation, ce qui concerne en général, des opérations entre des entrepreneurs quand l’acquéreur a le droit de récupérer la TVA, le taux des droits d’enregistrement est de 2.5%. La nouvelle réglementation prévoit une augmentation de ce taux, pour ce dernier cas, jusqu’à 3.5%.

4. Minoration du taux d’imposition pour l’acquisition de la résidence principale des jeunes et des victimes de violences domestiques

Un taux réduit d’imposition de 5% s’appliquera désormais pour l’achat de la résidence principale :

• des personnes physiques ayant à la date d’exigibilité de l’impôt 35 ans ou moins (ce taux réduit s’appliquait jusqu’alors avec une limite de 32 ans), ou
• des personnes ayant été victimes de violences domestiques dans la mesure où leurs revenus imposables ne dépassent pas de 36.000€

5. Incitation à la création de logements sociaux et à l’implantation ou au retour d’entreprises en Catalogne

Le Décret-loi met en place un nouveau crédit d’impôt de 50 % imputable sur les droits de mutation, dans le cadre de l’acquisition onéreuse d’immeubles de bureaux ou de bâtiments dont la structure n’est pas achevée, à condition que ceux-ci :

• soient transformés en logements sociaux, ou
• deviennent le siège social ou le lieu d’activité d’une entreprise domiciliée en Catalogne.

Dans ce deuxième cas, il sera également nécessaire que l’immeuble soit affecté à une activité commerciale (autre que la gestion d’un patrimoine mobilier ou immobilier) dans un délai maximal de 6 mois à compter de la date d’acquisition, que la société se maintienne en son sein durant les 5 années suivantes et qu’elle créé de nouveaux postes de travail l’année d’acquisition de l’immeuble et les maintienne au moins pendant 3 exercices.

Si vous souhaitez obtenir davantage d’informations sur ces évolutions législatives en Catalogne, ou une analyse de votre situation patrimoniale, les équipes fiscales de M&B Avocats sont à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.

Virginie Molinier, Ana de Isabel et Robin Bounasser

M&B Avocats

¹ Décret-loi 5/2025 du 25 mars adoptant des mesures urgentes dans les domaines de la fiscalité, des dépenses de personnel et d’autres mesures administratives, publié au Journal Officiel de la Généralité de Catalogne nº 9379, du 26 mars 2025.

² En espagnol, ITP.

³ Loi 12/2023 du 24 mai sur le droit au logement.

⁴ Résolutions des 14 mars et 8 octobre 2024, du Secrétaire d’État au Logement et à l’Agenda urbain, publiant la liste des zones de marché résidentiel en tension.

⁵ « Attention en cas d’acquisition d’un bien immobilier en Catalogne : un nouveau droit de préemption dans les transactions sur certains biens résidentiels », Virginie Molinier et Lydia Lacroix Alvarez, 14 mars 2025.