Vous avez hérité d’un bien immobilier en Espagne et vous cherchez, et avez peut-être même trouvé, un potentiel acquéreur.
Toutefois, l’agent immobilier ou le notaire espagnol vous demande de réaliser des démarches successorales en Espagne alors que vous les avez déjà faites en France.
Nous vous expliquons pourquoi :
- Les déclarations de successions en France ne règlent pas le transfert de propriété en Espagne ;
- Si vous ne l’avez pas régularisée (ce qui ne peut être fait qu’après réalisation des démarches successorales), l’identité du propriétaire du bien immobilier qui figure au Registre de la Propriété espagnol continuera d’être celui du défunt ;
- Pour signer la vente devant le notaire espagnol, vous devrez justifier auprès de lui et de l’acquéreur votre qualité d’héritier, et donc de propriétaire, du bien immobilier.
Dans notre article « Hériter un bien immobilier en Espagne : formalités à prévoir… en Espagne ! », nous vous présentons les démarches à réaliser dans ce pays et les aspects fiscaux à prendre en compte pour régulariser la succession, démarches qui devront s’effectuer en amont de la vente de votre bien immobilier en Espagne.
Mais, avant cela, un conseil important : ne signez pas de mandat de vente ou de précontrats (offre d’achat, contrats d’arrhes, etc.) vous engageant sur un court délai pour signer la vente chez le notaire espagnol, si vous n’avez pas encore appréhendé les démarches à suivre pour régulariser la succession en Espagne.
Ces démarches peuvent être plus ou moins longues en fonction de la réactivité des différents intervenants dans la préparation du dossier : consulats ou commissariats espagnols pour l’octroi des NIE¹, entités bancaires espagnoles si le défunt avait des comptes en Espagne, etc., mais aussi la réactivité de vos cohéritiers qui devront également signer la régularisation de la succession (et la vente) devant le notaire espagnol.
Et surtout, attention ! Les agents/intermédiaires immobiliers locaux que vous avez contactés pour commercialiser votre bien immobilier ne sont pas forcément informés des démarches à réaliser dans ce type de dossier, et donc, à même de vous conseiller sur le « timing » à prendre en compte pour la vente, c’est-à-dire concrètement le délai que vous devrez prendre en compte pour vous engager auprès de l’acquéreur.
Dans la pratique, la situation à éviter : par exemple, si vous signez avec un futur acquéreur un contrat d’arrhes (mécanisme habituel en Espagne, utilisé de manière extrêmement majoritaire), sans l’adapter à votre situation particulière, vous vous engagez à lui verser le double du montant des arrhes que vous aurez reçues (normalement, 10% du prix de vente) à titre d’indemnité dans le cas où vous ne signeriez pas la vente chez le notaire espagnol dans un certain délai maximum.
La non-régularisation de la succession dans ce délai maximum convenu par contrat peut faire échouer la vente chez le notaire à vos torts et donner droit au potentiel acquéreur à vous réclamer le double des arrhes que vous avez reçues à titre d’indemnité.
Pour éviter ce type de situation, notre cabinet franco-espagnol accompagne ses clients dans la préparation de la succession (en France comme en Espagne, sur les aspects fiscaux des biens situés en Espagne) et, en parallèle, dans leur projet de vente de biens immobiliers en Espagne.
En effet, forts de notre expérience en matière de successions transfrontalières et immobilières, notre objectif est de guider nos clients et de protéger leurs intérêts lors de chacune des étapes depuis la succession jusqu’à l’exécution de la vente du bien immobilier en Espagne², avec :
- la préparation de la déclaration de la succession en France avec votre notaire et sa régularisation devant le notaire espagnol concernant les biens hérités situés en Espagne (bien immobiliers, comptes bancaires, etc.) et, en parallèle ;
- la préparation du dossier de vente immobilière (documents à transmettre obligatoirement au futur acquéreur), la rédaction et la négociation des précontrats de vente (contrats de réservation, contrats d’arrhes, etc.) conformément à la loi et aux usages en Espagne, et l’assistance à la signature de la vente devant le notaire espagnol.
Enfin, de par notre qualité d’avocats mandataires immobiliers, nous offrons aussi la possibilité à nos clients de nous mandater au stade de la mise en vente de leurs biens immobiliers en Espagne afin de diffuser la vente du bien auprès de notre réseau de professionnels, et de trouver des potentiels acquéreurs. Dans l’accomplissement de cette mission, nous serons accompagnés par des professionnels immobiliers de confiance, dont nous garantissons les pratiques éthiques et la déontologie, ainsi que la parfaite connaissance des problématiques franco-espagnoles.
Pour plus d’informations, vous pouvez nous contacter à l’adresse : info@mbavocats.eu
Marina Nicolas
M&B Avocats
¹ Numéro d’identification fiscale pour les étrangers en Espagne requis pour, notamment, signer des actes devant le notaire espagnol ;
² Afin de simplifier les démarches administratives autant que possible, nous proposons à nos clients de nous mandater par procuration (forme requise en Espagne) pour préparer et, le cas échéant, signer la régularisation de la succession et la vente devant le notaire espagnol.
