Lundi 22 décembre 2020, le Gouvernement a approuvé l’Ordonnance n° 35/2020 (ci-après, l’« Ordonnance ») qui prévoit un plan de choc pour les secteurs de l’hôtellerie et de la restauration ainsi que pour les petits commerces.

Nous résumons les différentes mesures d’aide destinées aux preneurs de baux commerciaux.

  • Lorsque le bailleur est un « grand propriétaire » :

La réforme incite les parties à parvenir à un accord sur le loyer. Toutefois, en l’absence d’un tel accord, l’Ordonnance prévoit que les preneurs de locaux commerciaux dont le bailleur est une entité publique ou un grand propriétaire (c’est-à-dire, propriétaire de plus de dix (10) immeubles urbains, à l’exclusion des garages et débarras, ou dans le cas d’être propriétaire de moins de dix (10) immeubles, de posséder et louer plus de 1.500 m2 construits) pourront demander, et ce jusqu’au 31 décembre 2021, une réduction de 50% de leur loyer ou bien un moratoire sur les paiements desdits loyers.

Ces deux mesures alternatives s’appliqueront aussi longtemps que durera l’état d’alarme déclaré par le Décret-Royal n°926/2020 (et actuellement prévu jusqu’au 9 mai 2021) et ses prolongations, et pourront être étendues après l’expiration de l’état d’alarme ou de sa dernière prorogation, jusqu’à un maximum de quatre (4) mois (mécanisme similaire à celui prévu par le gouvernement espagnol au début de la crise sanitaire, dans l’ordonnance n°15/2020 du 21 avril 2020).

Tous les frais de service et de maintenance ou tout autres frais, dès lors qu’ils sont inclus dans le bail, ne sont pas concernés par ces mesures et devront continuer à être payés par les preneurs.

Le bailleur dispose d’un délai de sept (7) jours ouvrés à compter de la réception de la demande du preneur pour lui répondre en indiquant son choix entre la réduction de loyer ou le moratoire des paiements. A l’expiration de ce délai, la mesure décidée par le bailleur s’appliquera automatiquement. A défaut de réponse de la part du bailleur, la mesure sollicitée par le preneur s’appliquera.

Par conséquent, de fait, l’Ordonnance octroie au bailleur le pouvoir de décider soit de ne recevoir de manière définitive 50% seulement du loyer accordé, soit d’octroyer à son locataire un délai de paiement dont la durée est encore incertaine.

  • Lorsque le bailleur n’est pas un « grand propriétaire » :

Lorsque le local commercial n’appartient pas à un grand propriétaire, le preneur pourra solliciter au bailleur, et ce avant le 31 janvier 2021, le report temporaire et extraordinaire du paiement du loyer, dès lors que les parties n’ont pas convenu antérieurement et volontairement un report ou une remise de loyer. La nouvelle norme n’établit pas l’obligation d’acceptation d’une telle proposition par le bailleur.

Dans ces cas-là, les parties pourront disposer librement de la caution versée par le preneur en début de bail afin de payer tout ou partie des mensualités du loyer.

L’Ordonnance prévoit des avantages fiscaux afin d’inciter le bailleur à accepter les réductions de loyer. Ainsi, l’article 13 de l’Ordonnance introduit la possibilité pour les bailleurs de comptabiliser ladite remise de loyer comme un frais déductible de leur base imposable tant au titre de l’I.R.¹ que de l’I.S.², pour les mois de janvier, février et mars 2021.

Dans les deux cas, afin de pouvoir bénéficier des mesures du Décret-Royal, les preneurs doivent être des travailleurs indépendants ou bien des petites ou moyennes entreprises et remplir les critères suivants :

  1. Si le preneur est un travailleur indépendant :

a) Il doit être inscrit et affilié à la Sécurité Sociale à la date de la déclaration de l’état d’alarme par l’Ordonnance n°926/2020 du 25 octobre, au Régime Spécial de la Sécurité Sociale des travailleurs indépendants ;

b) Son activité doit avoir été suspendue en raison de l’entrée en vigueur de l’Ordonnance
n°926/2020 du 25 octobre. Dans le cas où l’activité n’a pas été suspendue, le preneur devra prouver une réduction de son chiffre d’affaires d’au moins 75% par rapport à la même période de l’année antérieure.

2. Si le preneur est une petite ou moyenne entreprise :

a) Le montant de ses actifs, de son chiffre d’affaires et le nombre de ses salariés ne doit pas dépasser les limites établies à l’article 257.1 de la Loi des Sociétés de Capital³;

b) Son activité doit avoir été suspendue en raison de l’entrée en vigueur de l’Ordonnance n°926/2020 du 25 octobre. Dans le cas où l’activité n’ait pas été suspendue, son chiffre d’affaires doit avoir diminué d’au moins 75% par rapport à la même période de l’année antérieure.

Virginie Molinier et Julia Molina

M&B Avocats

¹ Impôt sur le revenu

² Impôt sur les sociétés

³ Art 257.1 LSC: «a) Que le total des éléments d’actif ne soit pas supérieur à quatre millions d’euros; b) Que son chiffre d’affaires annuel net ne soit pas supérieur à huit millions d’euros; c) Que le nombre moyen de salariés employés durant l’exercice ne soit pas supérieur à cinquante. »