Nombreux sont les avantages d’acheter en Espagne, pour y vivre à l’année ou juste en vacances. Mais acquérir un bien immobilier outre-Pyrénées n’est pas une mince affaire. Explications et conseils d’avocats pour éviter les déconvenues.  

L’Espagne est un pays qui séduit beaucoup les Français.es pour de multiples raisons (son climat, sa culture diversifiée, son offre gastronomique, etc.) au point où certains chanceux décident de se lancer dans le projet de s’y installer ou d’y acheter une résidence secondaire.

Cette initiative peut parfois faire naître certaines inquiétudes au moment de sa mise en œuvre – la barrière de la langue étant identifiée comme la principale.  Cependant, au quotidien, les véritables difficultés résident plutôt dans un environnement juridique très particulier ainsi que des techniques de négociations et des mentalités différentes à celles auxquelles nous sommes habitués en France.

En effet, bien que nos deux pays soient voisins et que leurs systèmes juridiques présentent certaines similitudes, il existe des différences – pratiques et juridiques – dans le processus d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne. Il est absolument nécessaire de les appréhender avant de concrétiser un projet d’acquisition.

Nous vous présentons dans cet article les pratiques singulières à l’Espagne pour acheter un bien immobilier qu’il est essentiel de connaitre afin de sécuriser votre acquisition et mener votre projet à sa réussite.

Un seul notaire par opération

En Espagne, à la différence de la France, un seul notaire est saisi pour conclure la vente du bien immobilier. Il est désigné par l’acheteur mais jouera toutefois un rôle de conseil limité auprès de lui, dans la mesure où sa fonction consistera principalement à mettre en forme l’acte authentique d’acquisition et vérifier que les conditions légales pour sa signature sont remplies. Les conseils respectifs des parties interviennent pour réviser le projet du notaire et l’adapter selon les termes négociés par les parties.

Le notaire espagnol n’interviendra pas en amont de la transaction, c’est-à-dire dans la négociation et la rédaction du compromis de vente, contrat essentiel permettant notamment à l’acheteur de définir les conditions d’acquisition du bien immobilier (obtention de financement, vérifications techniques et juridiques du bien immobilier, etc.).

Par ailleurs, le notaire n’endosse pas non plus le rôle de conseil sur les aspects « administratifs » à préparer en amont par l’acheteur pour signer l’acte de vente, comme le sont, par exemple, l’obtention de son NIE[1] ou l’ouverture d’un compte auprès d’une entité bancaire espagnole pour notamment payer le prix de vente au vendeur (le notaire n’intervenant pas dans la transaction financière – voir plus bas).

Signature des précontrats de vente sous seing privé

Afin d’éviter toute déconvenue, le recours à un avocat est incontournable pour préparer les précontrats de vente que signeront les parties sous seing privé[1] dans la quasi-totalité des transactions (le contrat de réservation et le contrat d’arrhes dites « pénitentielles »[2]).  

Dans un marché immobilier hyper-dynamique, certains intermédiaires proposent aux parties des modèles de contrats et assurent à leurs clients que le recours à un avocat est inutile (ce qui leur permet d’économiser des frais d’avocats).

Toutefois, ces modèles de contrats (issus de non-professionnels du droit) peuvent être très simplifiés, et donc peu adaptés aux besoins et intérêts particuliers de l’acheteur. Ils sont aussi souvent de nature juridique douteuse, entrainant ainsi le risque que son interprétation se révèle confuse (et conflictuelle) si l’acheteur veut s’en prévaloir pour se rétracter de l’acquisition sans le paiement de pénalités.

Au vu des dossiers contentieux que nous traitons, les transactions dans lesquelles n’interviennent pas d’avocats donnent souvent lieu à des conflits : d’une part, les parties n’ont pas été suffisamment informées du contenu des actes qu’elles signaient et de leurs conséquences ; d’autre part, elles n’ont pas négocié des points dont l’importance était fondamentale pour elles (car elles n’avaient pas connaissance de la possibilité de le faire).

Il faut savoir que la législation espagnole offre une grande liberté contractuelle aux parties pour négocier les conditions de vente : délais, conditions préalables (obtention de financement, conformité du bien à la réglementation administrative en vigueur, etc.), modalités de paiement des arrhes et du prix au vendeur, obligation pour ce dernier de fournir à l’acheteur des informations complémentaires à celles prévues par la loi (e.g. justificatifs de paiement des impôts et taxes foncières, derniers procès-verbaux d’assemblée des copropriétaires, etc.).

Il est très important d’inclure ces conditions dans le contrat d’arrhes, de sorte qu’en cas d’inexécution, l’acquéreur puisse avoir le choix de ne pas aller de l’avant dans la transaction sans devoir payer de pénalités.

Notre conseil est donc le suivant : ne prenez pas de risques et ne cédez pas à la pression du temps (les vendeurs étant souvent pressés de vendre), faites appel à votre conseil juridique en Espagne pour préparer (ou, le cas échéant, réviser) les précontrats de vente pour sécuriser vos intérêts dans votre achat.

Préparation de l’acte authentique de vente

Dans le cadre de la préparation du projet d’acte authentique de vente, le notaire réalisera les vérifications de base exigées par la loi afin de vérifier, entre autres, le titre de propriété du vendeur, l’identification du bien immobilier objet de la vente et l’existence d’éventuelles sûretés[3] grevant ledit bien auprès du Registre de la Propriété.

Concernant les sûretés, les plus courantes, mais pas les seules, sont les hypothèques dont il est conseillé d’organiser en amont la mainlevée auprès de la banque du vendeur afin qu’elle soit effective – au plus tard – le jour de l’acquisition[4]. En Espagne, ces démarches ne sont pas habituellement réalisées par le notaire. Les parties devront donc organiser à l’avance les flux de trésorerie, s’il a été convenu qu’une partie du prix sera destinée à la mainlevée de l’hypothèque

Par ailleurs, il faut noter que les vérifications réalisées par le notaire peuvent s’avérer insuffisantes pour l’acheteur, en ce qu’elles ne visent pas les caractéristiques juridiques plus techniques du bien immobilier, telles que ses superficies et sa composition (réelles vs déclarées), les licences obtenues pour sa construction et ses éventuelles réformes (le cas typique des piscines non déclarées dans les maisons individuelles), ou l’inexistence de procédures administratives de sanction si des irrégularités urbanistiques ont été relevées par la municipalité.

En Espagne, il n’y a pas d’obligation légale de diagnostic[5] similaire à ce qu’il peut exister en France (termites, plomb, amiante, situation dans une zone inondable ou sujette à d’autres catastrophes naturelles, etc.). C’est pour cela que nous conseillons à nos clients qui projettent d’acquérir des biens de valeur de faire intervenir un architecte ou un « ingénieur technique » pour sécuriser ces aspects techniques et éviter toutes mauvaises surprises.

Par conséquent, il est important de prévoir ces vérifications au stade de la réservation et de la signature du contrat d’arrhes afin de disposer du temps suffisant pour les réaliser et envisager, le cas échéant, des solutions avec le vendeur pour remédier aux éventuelles défaillances détectées (régularisation à la charge du vendeur avant la transmission, par exemple).

Signature de l’acquisition chez le notaire : les fonds ne transitent pas sur son compte !

Ici encore, à la grande différence de la France, en Espagne, les fonds ne transitent normalement pas par le compte du notaire. Le paiement, tant de la réservation et des arrhes que du montant restant du prix de vente, est effectué par l’acheteur directement auprès du vendeur.

Cela signifie que le remboursement par le vendeur des sommes que l’acheteur lui aurait versées au titre des arrhes, qui sont dans la quasi-totalité des cas équivalents à 10 % du prix du bien, dépend de sa volonté à exécuter le contrat. C’est notamment le cas lorsque les parties auraient négocié des possibilités de rétractation sans pénalités pour l’acheteur en cas d’inexécution de conditions préalables à la vente du bien immobilier (telles que l’obtention de financement, la réalisation de vérifications techniques, etc.).

Ce risque peut toutefois être évité au stade du versement des arrhes si l’acheteur négocie avec le vendeur le dépôt des fonds sous séquestre chez le notaire. En cas d’acceptation par le vendeur, il est fortement conseillé de confier à un avocat la préparation du séquestre pour que sa rédaction reflète fidèlement les accords conclus entre les parties dans le contrat d’arrhes et la façon dont l’acheteur pourra récupérer les fonds sans pénalités, si les conditions préalables à la vente ne sont pas remplies.

Enfin, au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, et à moins que le vendeur ait accepté de recevoir les fonds provenant d’un compte bancaire étranger (ce qui est rarement le cas), le paiement par l’acheteur du solde restant dû s’effectuera par virement via la banque d’Espagne ou par chèque de banque espagnol, modalités les plus couramment utilisées (voire exigées par les vendeurs qui souhaitent recevoir le prix simultanément à la signature de l’acte chez le notaire).

L’accompagnement de M&B Abogados pour acheter en toute sérénité

M&B Abogados vous accompagne tout au long de la procédure d’acquisition en Espagne, depuis les formalités préalables jusqu’à la rédaction et la négociation des contrats d’acquisition, et la préparation de la signature chez le notaire.

L’intervention d’un avocat sécurise votre transaction. Il gère les relations avec tous les intervenants (administration, vendeur et son avocat, intermédiaire immobilier, architecte, banque), afin de vous permettre de vous concentrer sur les aspects fondamentaux de votre projet.

Nous assistons nos clients depuis des années dans ce type de projets, et avons pu apprécier la diversité des situations personnelles, ainsi que la spécificité des situations juridiques. Nous aidons à la réalisation des transactions, en sécurisant les conditions juridiques, et en les négociant au mieux pour nos clients. De plus, trois avocats mandataires en transactions immobilières de notre cabinet sont à votre disposition tout au long du processus d’acquisition, des recherches jusqu’à la signature.

Marina Nicolas

 

Vous songez à acquérir un bien immobilier en Espagne ? Nous organisons bientôt une conférence sur cette thématique à Toulouse. Le mardi 19 mars, quatre avocats de M&B présenteront les aspects principaux à avoir en tête avant d’investir. Pour plus d’informations, cliquez ici.

 

[1] Également à distance en utilisant des plateformes de signature électronique ;
[2] Type de précontrat le plus couramment utilisé en Espagne pour formaliser les engagements des parties à conclure la vente, moyennant le paiement des arrhes (en général, l’équivalent de 10% du prix de vente) par l’acheteur au vendeur. En cas de rétractation par l’une des parties, ce montant sera retenu ou doublée à titre d’indemnité par la partie lésée ;
[3] Auprès du Registre de la Propriété ;
[4] La transmission du bien devant s’effectuer libre de charges, sûretés, ou toute autre dette du vendeur affectant le bien immobilier ;
[5] En fonction de leur année de construction, les biens sont soumis en Espagne à une inspection technique pour vérifier leur état de conservation.